Combien rapporte vraiment un studio à 100 000 € ?
« 6 % de rendement » ne veut rien dire tant qu'on n'a pas retiré le crédit, les charges et l'impôt. Voici ce qu'un studio à 100 000 € met réellement dans votre poche, mois après mois.
Publié le 16 août 2026 · lecture 6 minutes
L'opération, telle qu'on l'achète vraiment
Un studio affiché 100 000 €. Voilà ce qu'il coûte réellement une fois signé :
| Prix d'achat | 100 000 € |
| Frais de notaire (8 %) | 8 000 € |
| Travaux de remise en état | 6 000 € |
| Mobilier | 4 000 € |
| Coût total de l'opération | 118 000 € |
Financement : 18 000 € d'apport, 100 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 %, assurance emprunteur à 0,25 %. Loyer meublé : 500 € par mois.
Premier écart avec l'annonce : le rendement brut n'est pas 6 % mais 5,08 %. Parce que 6 % se calcule sur le prix affiché, et 5,08 % sur ce que l'opération a réellement coûté. C'est le second chiffre qui compte.
Le cash-flow, mois par mois
| Loyer encaissé | + 500 € |
| Mensualité du crédit | − 580 € |
| Assurance emprunteur | − 21 € |
| Charges taxe foncière, copropriété, assurance, provision travaux, comptable | − 172 € |
| Cash-flow mensuel | − 272 € |
Vous sortez 272 € de votre poche chaque mois. C'est l'effort d'épargne, et c'est le chiffre que les annonces ne montrent jamais. Sur vingt ans, apport compris, vous aurez versé 83 390 €.
Et l'impôt ? Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier — 3 607 € par an — efface entièrement le bénéfice imposable. Vous ne payez aucun impôt sur ces loyers pendant de longues années. Le cash-flow après impôt reste donc − 272 €.
Ce que le cash-flow ne dit pas
Sur ces 580 € de mensualité, 293 € remboursent du capital la première année. Ce n'est pas une dépense : c'est de l'épargne forcée, qui vous appartient.
| Cash-flow mensuel | − 272 € |
| Capital remboursé chaque mois | + 293 € |
| Enrichissement réel | + 21 € |
Vous vous appauvrissez de 272 € par mois en trésorerie, et vous vous enrichissez de 293 € en patrimoine. Le solde est légèrement positif dès la première année, et il s'améliore chaque année : la part de capital dans la mensualité augmente à mesure que les intérêts diminuent.
Le vrai chiffre : le TRI sur vingt ans
Le taux de rendement interne compare tout ce que vous sortez à tout ce que vous récupérez, en tenant compte du temps. C'est le seul chiffre comparable à un placement financier.
| Hypothèse de revente à 20 ans | TRI |
|---|---|
| Prix stable — revente à 100 000 € | 1,51 % par an |
| Revalorisation de 1 % par an — revente à 122 000 € | 3,11 % par an |
Voilà la vérité de cette opération : si le marché ne monte pas, ce studio rapporte 1,5 % par an. Moins qu'un livret A. Ce n'est pas un mauvais bien — c'est un bien acheté au prix du marché, dans une ville où les prix ne montent pas.
Ce qui ferait basculer l'opération
Les trois leviers, par ordre d'efficacité :
- Le prix d'achat. Le même studio négocié à 90 000 € au lieu de 100 000 € change tout : c'est 10 000 € de moins à financer et le rendement passe mécaniquement au-dessus de 5,5 %.
- Le loyer. Passer de 500 à 570 € — colocation, meublé mieux équipé, courte durée là où c'est autorisé — supprime la moitié de l'effort d'épargne.
- La revalorisation. Elle double le TRI dans notre tableau, mais c'est le seul levier que vous ne maîtrisez pas. Ne construisez jamais une opération dessus : traitez-la comme un bonus.
Un bien s'achète sur son cash-flow et son prix d'entrée, jamais sur l'espoir d'une plus-value. Si l'opération ne tient qu'avec 2 % de revalorisation annuelle, elle ne tient pas.
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Ouvrir le simulateurQuestions fréquentes
Un cash-flow négatif, est-ce forcément mauvais ?
Non, à condition de le choisir en connaissance de cause. 272 € par mois, c'est une épargne mensuelle contrainte pendant vingt ans : la question est de savoir si vous pouvez la supporter, y compris pendant un mois de vacance locative ou après de gros travaux. Beaucoup d'opérations échouent non pas parce qu'elles étaient mauvaises, mais parce que l'effort d'épargne n'avait pas été chiffré avant de signer.
Pourquoi le rendement brut annoncé n'est-il jamais le bon ?
Parce qu'il se calcule sur le prix affiché, sans les frais de notaire, les travaux ni le mobilier — et sans retirer la moindre charge. C'est un chiffre commercial. Le seul rendement utile se calcule sur le coût total de l'opération, loyers nets de charges.
Faut-il un apport ?
Un financement à 110 % supprime l'apport mais augmente la mensualité, donc dégrade le cash-flow. À l'inverse, un apport important améliore le cash-flow mais fait chuter le rendement sur fonds propres — l'effet de levier du crédit est précisément ce qui rend l'immobilier intéressant. Il n'y a pas de réponse universelle : c'est un arbitrage à chiffrer dans les deux sens.
Ces chiffres valent-ils pour la location nue ?
Le cash-flow avant impôt serait identique, mais l'impôt ne le serait pas : sans amortissement, la location nue dégagerait un bénéfice imposable dès la première année, et le cash-flow après impôt serait plus bas. C'est l'avantage principal du meublé au régime réel.