Déficit foncier : combien puis-je vraiment déduire ?

Tout le monde cite les 10 700 €. Presque personne n'explique que les intérêts d'emprunt en sont exclus, ni ce que devient le reste. Voici le mécanisme complet, chiffres à l'appui.

Publié le 16 août 2026 · lecture 6 minutes

Ce qu'est un déficit foncier

Vous louez un logement nu, au régime réel. Si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous ne dégagez pas un bénéfice mais une perte : c'est le déficit foncier. Le fisc vous autorise alors à effacer une partie de vos autres revenus avec cette perte — salaires compris.

C'est le seul mécanisme de l'immobilier locatif qui vient réduire l'impôt sur vos revenus du travail. D'où son intérêt, et d'où les malentendus.

La limite de 10 700 € — et sa vraie signification

Le déficit s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Au-delà, l'excédent n'est pas perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

La nuance qui compte : le report ne s'impute plus sur votre salaire, seulement sur des loyers. Si vous n'avez qu'un bien et qu'il reste déficitaire, ce report peut dormir longtemps.

Le piège que personne n'explique : les intérêts d'emprunt

Les intérêts d'emprunt sont déductibles, mais la part du déficit qui provient des intérêts n'est jamais imputable sur le revenu global. Elle ne peut s'imputer que sur des revenus fonciers, pendant dix ans.

Le calcul se fait dans cet ordre :

1. Les intérêts s'imputent d'abord sur vos loyers.
2. S'il reste des loyers, les autres charges viennent ensuite. Le déficit qui en résulte est imputable sur le revenu global, jusqu'à 10 700 €.
3. Si les intérêts dépassent à eux seuls les loyers, la différence est un déficit « intérêts » : reportable, mais jamais déductible du salaire.

Cas n° 1 : de gros travaux, un petit crédit

Un appartement loué nu 750 € par mois, soit 9 000 € de loyers. Vous refaites l'électricité et la salle de bains dans l'année.

Déficit total : 9 000 − 20 050 = − 11 050 €.

Les intérêts (3 500 €) sont entièrement absorbés par les loyers (9 000 €) : aucune part « intérêts » dans ce déficit. La totalité provient donc des autres charges.

• 10 700 € s'imputent sur votre revenu global cette année.
• 350 € se reportent sur vos revenus fonciers des dix prochaines années.

Dans la tranche à 30 %, l'économie d'impôt immédiate est de 10 700 × 30 % = 3 210 €. Notez qu'elle porte sur l'impôt sur le revenu seulement : les prélèvements sociaux ne sont pas concernés, puisqu'il n'y a aucun revenu foncier positif à taxer.

Cas n° 2 : un gros crédit, peu de travaux

Même logement, mais loué 500 € par mois — soit 6 000 € — avec un emprunt important : 8 000 € d'intérêts et 3 000 € d'autres charges.

Déficit total : 6 000 − 11 000 = − 5 000 €. Mais il se scinde en deux :

Vous n'effacez donc que 3 000 € de salaire, et non 5 000 €. C'est la différence entre les deux cas : ce sont les travaux qui font les bons déficits fonciers, pas le crédit.

Quels travaux comptent

Sont déductibles les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Ne le sont pas ceux de construction, reconstruction ou agrandissement — ils s'ajoutent au prix de revient et ne se retrouvent qu'à la revente.

• Oui : réfection de toiture, remplacement d'une chaudière, ravalement, mise aux normes électriques, installation d'une salle de bains, isolation.
• Non : surélévation, extension, création d'une pièce supplémentaire, transformation d'un local en logement.

L'engagement de louer trois ans

Comment le déclarer

Le déficit se calcule sur la déclaration 2044 (ou 2044-SPE), puis se reporte sur la 2042. Pensez à conserver factures et justificatifs : les travaux importants sont le premier motif de demande de pièces par l'administration.

Et si vous êtes au micro-foncier alors que vos charges dépassent 30 % de vos loyers, vous perdez de l'argent chaque année : l'option pour le réel se formule auprès de votre centre des finances publiques, et vous engage pour trois ans.

Questions fréquentes