Impôt sur les revenus locatifs quand on est non-résident
Vous vivez à l'étranger et vous louez un bien en France. Vos loyers restent imposables en France, mais selon des règles particulières — dont un taux plancher qui surprend beaucoup de monde.
Publié le 16 août 2026 · lecture 7 minutes
Le principe : la France taxe où se trouve le bien
Toutes les conventions fiscales signées par la France appliquent la même règle aux revenus immobiliers : ils sont imposables dans le pays où se trouve l'immeuble. Que vous viviez à Londres, à Dubaï ou à Nouméa, les loyers d'un appartement lyonnais se déclarent en France.
Votre pays de résidence pourra les prendre en compte à son tour, mais la convention prévoit alors un mécanisme pour éviter la double imposition — crédit d'impôt ou exonération selon les cas.
Le taux minimum : la règle qui surprend
Un résident est imposé selon un barème progressif qui commence à 0 %. Un non-résident, non : ses revenus de source française subissent un taux minimum.
| Revenu net imposable de source française | Taux minimum |
|---|---|
| Jusqu'à 29 579 € | 20 % |
| Au-delà de 29 579 € | 30 % |
Seuil applicable aux revenus 2025. Il est revalorisé chaque année.
Autrement dit : même avec 3 000 € de revenus fonciers et aucun autre revenu français, vous paierez 20 %, là où un résident dans la même situation ne paierait rien du tout. C'est le point qui déroute le plus.
Les prélèvements sociaux : deux taux très différents
À l'impôt s'ajoutent les prélèvements sociaux, et c'est ici que votre situation personnelle change tout.
| Votre situation | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Affilié à un régime de sécurité sociale de l'Espace économique européen ou de Suisse | 7,5 % | 7,5 % |
| Affilié ailleurs dans le monde | 17,2 % | 18,6 % |
Les personnes relevant d'un régime social européen ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, sans CSG ni CRDS. Un écart de près de dix points, sur la même base imposable.
La Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, Wallis-et-Futuna et Saint-Pierre-et-Miquelon ne font pas partie de l'Espace économique européen. Un résident de ces territoires, bien que français, relève du taux plein de 17,2 % ou 18,6 %, et non de 7,5 %. La confusion est fréquente et coûte cher.
Un exemple chiffré
Un appartement loué nu, 12 000 € de loyers, 5 000 € de charges déductibles au régime réel. Base imposable : 7 000 €.
| Affilié hors EEE | Affilié en EEE ou Suisse | |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (20 %) | 1 400 € | 1 400 € |
| Prélèvements sociaux | 1 204 € à 17,2 % | 525 € à 7,5 % |
| Total dû | 2 604 € | 1 925 € |
| Taux effectif sur la base | 37,2 % | 27,5 % |
L'option pour le taux moyen : à ne pas oublier
Le taux minimum n'est pas une fatalité. Vous pouvez demander que vos revenus français soient imposés au taux moyen qui résulterait de l'application du barème progressif à l'ensemble de vos revenus mondiaux.
C'est intéressant si vos revenus mondiaux sont modestes : le barème français commence à 0 % et ne dépasse 20 % qu'à partir d'un certain niveau. Si le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux ressort à 12 %, vous paierez 12 % au lieu de 20 %.
Ce n'est pas automatique. Il faut le demander, cocher la case prévue sur la déclaration et joindre les justificatifs de vos revenus mondiaux — traduits, le cas échéant. L'administration ne fera jamais ce calcul spontanément à votre place.
Où et comment déclarer
- Vous dépendez du service des impôts des particuliers non-résidents, quel que soit le lieu du bien.
- Déclaration 2042 et 2042-NR, accompagnées de la 2044 pour la location nue au réel ou de la 2031 pour le meublé.
- Les régimes eux-mêmes ne changent pas : micro-foncier, réel foncier, micro-BIC et réel LMNP s'appliquent comme pour un résident, avec les mêmes plafonds et le même amortissement.
La revente : le représentant fiscal
À la vente, la plus-value immobilière est imposée en France à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, augmentés des prélèvements sociaux, avec les mêmes abattements pour durée de détention que pour un résident.
Mais si vous résidez hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen, l'administration peut exiger la désignation d'un représentant fiscal accrédité lorsque le prix de vente dépasse un certain montant. C'est une société agréée qui se porte garante du paiement de l'impôt, et qui facture ce service — comptez de 0,5 à 1 % du prix de vente.
À anticiper : cette formalité s'ajoute au délai de la vente, et son coût doit entrer dans votre calcul de plus-value nette.
Calculez votre impôt de non-résident
Le calculateur applique le taux minimum de 20 % et 30 %, les prélèvements sociaux et vos charges déductibles réelles.
Ouvrir le simulateurQuestions fréquentes
Suis-je considéré comme non-résident ?
Vous êtes résident fiscal français si votre foyer ou votre lieu de séjour principal est en France, ou si vous y exercez votre activité professionnelle principale, ou si vous y avez le centre de vos intérêts économiques. Un seul de ces critères suffit. Si aucun ne s'applique, vous êtes non-résident — sous réserve de ce que prévoit la convention fiscale entre la France et votre pays.
Le taux minimum de 20 % s’applique-t-il aussi aux prélèvements sociaux ?
Non, ce sont deux choses distinctes. Le taux minimum concerne l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux s'ajoutent par-dessus, à 17,2 %, 18,6 % ou 7,5 % selon votre régime d'affiliation sociale et le type de location.
Puis-je déduire mes charges comme un résident ?
Oui, intégralement. Le régime réel s'applique de la même façon : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux, assurances et, en meublé, l'amortissement du bien et du mobilier. C'est d'ailleurs le meilleur levier dont vous disposez, puisque le taux minimum s'applique à une base déjà réduite.
Le déficit foncier fonctionne-t-il pour un non-résident ?
Le déficit s'impute sur votre revenu global de source française. Si vous n'avez pas d'autres revenus imposables en France, il n'y a rien à effacer : le déficit se reporte alors sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. L'avantage existe donc, mais il est différé.
Et si je reviens vivre en France ?
Vous redevenez résident fiscal et vos revenus locatifs rejoignent votre barème progressif ordinaire, sans taux plancher. Selon vos autres revenus, cela peut être plus favorable comme moins : c'est à chiffrer l'année du retour.