Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir pour votre location meublée ?
C'est la première décision fiscale d'un loueur en meublé, et celle qui coûte le plus cher quand on se trompe. Voici la règle qui tranche, et deux cas chiffrés de bout en bout.
Publié le 16 août 2026 · lecture 7 minutes
Les deux régimes, en une phrase chacun
Quand vous louez un logement meublé, vos loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux façons de les déclarer s'offrent à vous.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers et vous impose sur le reste. Vous ne déduisez rien : ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière, ni travaux. Le forfait est censé tout couvrir. Une ligne à remplir dans votre déclaration, et c'est terminé.
Le régime réel déduit vos charges réelles, une par une, puis l'amortissement du bien et du mobilier — une dépense comptable qui ne sort jamais de votre poche. C'est ce dernier point qui change tout, et nous y venons.
Qui a le droit au micro-BIC en 2026
Le micro n'est ouvert qu'en dessous d'un plafond de recettes, et ce plafond dépend de ce que vous louez. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci les règles pour la location touristique.
| Ce que vous louez | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé longue durée résidence principale du locataire, bail mobilité, étudiant | 83 600 € (77 700 € pour les revenus 2025) | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé la location saisonnière ordinaire | 15 000 € | 30 % |
Le plafond du micro-BIC est revalorisé tous les trois ans : il passe de 77 700 € pour les revenus 2023 à 2025 à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028.
Avant la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé bénéficiait de 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 €. Il est tombé à 30 % jusqu'à 15 000 € — l'abattement divisé par deux, le plafond par cinq. Concrètement, une location saisonnière qui encaisse plus de 15 000 € par an bascule d'office au régime réel. Si vous êtes dans ce cas, la question de cet article ne se pose déjà plus : le réel s'impose à vous.
La règle qui tranche en une minute
Le micro-BIC vous accorde un abattement de 50 %. Le régime réel déduit vos charges réelles plus l'amortissement. La comparaison tient donc en une question :
Vos charges déductibles, amortissement compris, dépassent-elles 50 % de vos loyers ?
Si oui, le régime réel est plus favorable. Si non, le micro-BIC l'est.
Et voici pourquoi la réponse est presque toujours « oui » dès qu'il y a un crédit : l'amortissement du bien représente à lui seul de 3 à 4 % du prix d'achat chaque année. Sur un bien à 120 000 € loué 600 € par mois, cela fait déjà 3 600 € face à 7 200 € de loyers — la moitié, avant même d'avoir compté le moindre intérêt d'emprunt.
Cas n° 1 : un studio acheté à crédit
Un studio meublé acheté 120 000 €, financé intégralement, avec 5 000 € de mobilier. Loyer : 600 € par mois, soit 7 200 € par an.
| Charges déductibles au réel | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt (1re année) | 4 100 € |
| Assurance emprunteur | 300 € |
| Taxe foncière | 700 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 600 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 130 € |
| Comptabilité et cotisation foncière des entreprises | 600 € |
| Total | 6 430 € |
Résultat avant amortissement : 7 200 − 6 430 = 770 €.
L'amortissement, lui, représente 3 643 € pour le bâti (85 % du prix, réparti sur 28 ans) et 714 € pour le mobilier (sur 7 ans), soit 4 357 €. Mais l'amortissement ne peut pas créer de déficit : on n'en déduit que 770 €, juste de quoi ramener le résultat à zéro. Les 3 587 € restants ne sont pas perdus — ils se reportent sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes.
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Loyers | 7 200 € | 7 200 € |
| Abattement ou charges | − 3 600 € | − 6 430 € |
| Amortissement déduit | — | − 770 € |
| Base imposable | 3 600 € | 0 € |
| Impôt + prélèvements sociaux tranche à 30 %, PS à 18,6 % | 1 750 € | 0 € |
Le régime réel économise environ 1 750 € par an, et laisse en plus 3 587 € d'amortissement en réserve pour les années suivantes. Le coût d'un comptable — déjà compté dans les charges ci-dessus — est très largement couvert.
Cas n° 2 : un bien payé comptant, très rentable
Renversons la situation. Un T2 acheté 60 000 € comptant dans une ville moyenne, loué en colocation 700 € par mois, soit 8 400 € par an. Pas d'emprunt, donc pas d'intérêts.
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Loyers | 8 400 € | 8 400 € |
| Abattement ou charges taxe foncière, copropriété, PNO, comptable | − 4 200 € | − 2 030 € |
| Amortissement | — | − 1 821 € |
| Base imposable | 4 200 € | 4 549 € |
Ici le micro-BIC l'emporte, et la raison est simple : le bien est bon marché par rapport à son loyer. L'amortissement, calculé sur le prix d'achat, reste modeste — 1 821 € — alors que l'abattement forfaitaire, calculé sur les loyers, atteint 4 200 €. Ajoutez-y une déclaration en une ligne et pas de comptable à payer : le micro gagne sur les deux tableaux.
Vérifions avec notre règle : (2 030 + 1 821) ÷ 8 400 = 46 %, donc en dessous de 50 %. Le micro était le bon choix, et on pouvait le dire sans faire le tableau.
Ce que le micro ne vous donnera jamais
L'amortissement est le véritable enjeu. C'est une charge que vous déduisez alors qu'elle ne vous coûte rien : votre bien perd comptablement de la valeur chaque année, ce qui vient effacer votre bénéfice imposable — pendant que, dans la vraie vie, il en prend souvent.
C'est ce mécanisme qui permet à beaucoup de loueurs en meublé de ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant dix à quinze ans. Le micro-BIC, lui, vous imposera sur la moitié de vos loyers dès le premier euro, tous les ans, sans exception.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la détention viennent augmenter la plus-value imposable au moment de la vente. L'avantage du réel n'est donc plus entièrement définitif : une partie est un report d'imposition, pas une exonération. Cela reste très favorable — vous gardez l'argent pendant des années et les abattements de durée finissent par effacer la plus-value — mais il faut le savoir avant de vendre.
Les prélèvements sociaux ont augmenté en meublé
Un changement récent que beaucoup de simulateurs n'ont pas encore intégré : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a rangé les bénéfices de la location meublée parmi les revenus du capital mobilier. La CSG y est passée de 9,2 % à 10,6 %.
| Type de location | Prélèvements sociaux |
|---|---|
| Location nue (revenus fonciers) | 17,2 % |
| Location meublée (BIC) | 18,6 % |
La mesure s'applique dès les loyers encaissés en 2025. Pour un loueur en meublé dans la tranche à 30 %, le taux global sur la base imposable atteint donc 48,6 % — ce qui rend l'arbitrage entre micro et réel encore plus rentable qu'avant.
Comment choisir, concrètement
- Vérifiez d'abord votre plafond. Au-dessus, la question ne se pose pas : le réel est obligatoire.
- Additionnez vos charges déductibles et votre amortissement. Comptez environ 3 % du prix d'achat par an pour le bâti, plus le mobilier sur sept ans.
- Comparez à la moitié de vos loyers. Au-dessus, le réel ; en dessous, le micro.
- Pesez le coût de la comptabilité — de 400 à 900 € par an selon le prestataire, déductible elle aussi. Si l'écart entre les deux régimes est inférieur à cette somme, le micro l'emporte pour la tranquillité.
Un dernier repère de bon sens : si vous avez emprunté pour acheter, le réel gagne presque toujours les premières années, parce que les intérêts sont à leur maximum au début du crédit et que l'amortissement s'y ajoute.
Faites le calcul sur votre bien
Le simulateur compare les deux régimes sur vos chiffres, amortissement compris, et vous donne l'impôt réellement dû. Gratuit, sans compte.
Ouvrir le simulateurQuestions fréquentes
Le micro-BIC est-il automatique ?
Oui. Si vos recettes sont sous le plafond, vous êtes au micro-BIC par défaut, sans démarche. C'est le régime réel qui doit être demandé, en formulant une option auprès de votre service des impôts des entreprises. Renseignez-vous sur la date limite : elle conditionne l'année à partir de laquelle l'option s'applique.
Puis-je changer de régime tous les ans ?
L'option pour le réel vous engage pour une durée minimale et se reconduit ensuite tacitement ; il faut la dénoncer expressément pour revenir au micro. Comme le réel est presque toujours plus favorable au début d'un crédit, la question se pose surtout une fois le prêt remboursé. Vérifiez les conditions en vigueur auprès de votre service des impôts avant de vous décider.
Faut-il obligatoirement un comptable au régime réel ?
Non, ce n'est pas une obligation légale. Mais le régime réel suppose une liasse fiscale, un tableau d'amortissement et un bilan : en pratique, la quasi-totalité des loueurs passent par un expert-comptable ou un service en ligne spécialisé. Comptez de 400 à 900 € par an, déductibles de vos revenus locatifs.
Que devient l'amortissement que je n'ai pas pu déduire ?
Il n'est pas perdu. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais le surplus se reporte sans limite de durée sur vos bénéfices des années suivantes. C'est une réserve qui continuera d'effacer votre impôt bien après que les intérêts d'emprunt auront diminué.
Et si je loue plusieurs biens ?
Le plafond s'apprécie sur l'ensemble de vos recettes de location meublée, pas bien par bien. Deux studios rapportant chacun 45 000 € vous placent au-dessus du plafond et donc au régime réel, même si chacun pris isolément resterait en dessous.