Chiffrez un investissement locatif au centime près.
Financement, fiscalité, cash-flow et rentabilité — comparez les régimes et projetez votre TRI avant de signer.
Ce que vous versez au syndic, sur votre poche. N'y retirez pas les charges locatives que votre locataire vous paie : elles se saisissent à part, dans « Location », et comptent en recettes.
Prélèvements sociaux : 17,2% en location nue, 18,6% en meublé depuis les loyers 2025. Simulation indicative — ne remplace pas l'avis d'un expert-comptable.
Pour aller plus loin
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir pour votre location meublée ?
C'est la première décision fiscale d'un loueur en meublé, et celle qui coûte le plus cher quand on se trompe. Voici la règle qui tranche, et deux cas chiffrés de bout en bout.
Lire — 7 minutes →Déficit foncier : combien puis-je vraiment déduire ?
Tout le monde cite les 10 700 €. Presque personne n'explique que les intérêts d'emprunt en sont exclus, ni ce que devient le reste. Voici le mécanisme complet, chiffres à l'appui.
Lire — 6 minutes →Combien rapporte vraiment un studio à 100 000 € ?
« 6 % de rendement » ne veut rien dire tant qu'on n'a pas retiré le crédit, les charges et l'impôt. Voici ce qu'un studio à 100 000 € met réellement dans votre poche, mois après mois.
Lire — 6 minutes →Impôt sur les revenus locatifs quand on est non-résident
Vous vivez à l'étranger et vous louez un bien en France. Vos loyers restent imposables en France, mais selon des règles particulières — dont un taux plancher qui surprend beaucoup de monde.
Lire — 7 minutes →Les sept fuites d’argent du propriétaire bailleur
Aucune ne fait de bruit. Aucune n'apparaît sur un relevé bancaire. Elles se contentent de rogner, mois après mois, un rendement qu'on croyait acquis. Voici les sept, chiffrées, avec la règle qui permet d'y couper.
Lire — 9 minutes →DPE : quels logements ne peuvent plus être loués, et à partir de quand
Ce n'est pas une contrainte de plus : c'est une date à laquelle un logement cesse d'être un actif locatif. Voici le calendrier, ce qu'il interdit exactement, et le temps qu'il reste pour agir.
Lire — 8 minutes →L'Œil.
Une vraie vente enregistrée chez les notaires, la même pour tout le monde, une par jour. À combien est-elle partie ? Estimer un prix, c'est le seul talent qui ne s'achète pas — il se travaille.
Les guides NETNET.
La fiscalité française du locatif expliquée avec de vrais chiffres, et le calcul juste à côté.
Les questions que vous vous posez
Le micro-BIC est-il automatique ?
Oui. Si vos recettes sont sous le plafond, vous êtes au micro-BIC par défaut, sans démarche. C'est le régime réel qui doit être demandé, en formulant une option auprès de votre service des impôts des entreprises. Renseignez-vous sur la date limite : elle conditionne l'année à partir de laquelle l'option s'applique.
Lire le guide complet — Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir pour votre location meublée ? →
Puis-je changer de régime tous les ans ?
L'option pour le réel vous engage pour une durée minimale et se reconduit ensuite tacitement ; il faut la dénoncer expressément pour revenir au micro. Comme le réel est presque toujours plus favorable au début d'un crédit, la question se pose surtout une fois le prêt remboursé. Vérifiez les conditions en vigueur auprès de votre service des impôts avant de vous décider.
Lire le guide complet — Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir pour votre location meublée ? →
Le déficit foncier fonctionne-t-il en location meublée ?
Non. Le déficit foncier est propre à la location nue. En meublé, les charges relèvent des bénéfices industriels et commerciaux : le déficit qui en résulte ne s'impute que sur des bénéfices de même nature, jamais sur votre salaire. Et l'amortissement, lui, ne peut pas créer de déficit du tout.
Lire le guide complet — Déficit foncier : combien puis-je vraiment déduire ? →
Puis-je cumuler le déficit de plusieurs biens ?
Oui. Les revenus fonciers s'apprécient globalement : un bien bénéficiaire et un bien déficitaire se compensent d'abord entre eux, et c'est le résultat net de l'ensemble qui donne le déficit imputable.
Lire le guide complet — Déficit foncier : combien puis-je vraiment déduire ? →
Un cash-flow négatif, est-ce forcément mauvais ?
Non, à condition de le choisir en connaissance de cause. 272 € par mois, c'est une épargne mensuelle contrainte pendant vingt ans : la question est de savoir si vous pouvez la supporter, y compris pendant un mois de vacance locative ou après de gros travaux. Beaucoup d'opérations échouent non pas parce qu'elles étaient mauvaises, mais parce que l'effort d'épargne n'avait pas été chiffré avant de signer.
Lire le guide complet — Combien rapporte vraiment un studio à 100 000 € ? →
Pourquoi le rendement brut annoncé n'est-il jamais le bon ?
Parce qu'il se calcule sur le prix affiché, sans les frais de notaire, les travaux ni le mobilier — et sans retirer la moindre charge. C'est un chiffre commercial. Le seul rendement utile se calcule sur le coût total de l'opération, loyers nets de charges.
Lire le guide complet — Combien rapporte vraiment un studio à 100 000 € ? →
Suis-je considéré comme non-résident ?
Vous êtes résident fiscal français si votre foyer ou votre lieu de séjour principal est en France, ou si vous y exercez votre activité professionnelle principale, ou si vous y avez le centre de vos intérêts économiques. Un seul de ces critères suffit. Si aucun ne s'applique, vous êtes non-résident — sous réserve de ce que prévoit la convention fiscale entre la France et votre pays.
Lire le guide complet — Impôt sur les revenus locatifs quand on est non-résident →
Le taux minimum de 20 % s’applique-t-il aussi aux prélèvements sociaux ?
Non, ce sont deux choses distinctes. Le taux minimum concerne l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux s'ajoutent par-dessus, à 17,2 %, 18,6 % ou 7,5 % selon votre régime d'affiliation sociale et le type de location.
Lire le guide complet — Impôt sur les revenus locatifs quand on est non-résident →
J'ai oublié de réviser mon loyer depuis trois ans. Puis-je tout rattraper ?
Non. La demande de révision ne produit effet que pour l'avenir, et le rappel ne peut porter que sur les douze mois précédant la demande. Les années antérieures sont perdues. En revanche, vous pouvez et devez appliquer l'indexation dès maintenant : la hausse s'incorpore au loyer de base et bénéficiera à toutes les révisions suivantes.
Lire le guide complet — Les sept fuites d’argent du propriétaire bailleur →
Changer d’assurance emprunteur peut-il faire réagir ma banque ?
La banque ne peut refuser une substitution que si les garanties du nouveau contrat ne sont pas équivalentes aux siennes, et elle doit motiver son refus. Elle ne peut ni modifier le taux du prêt, ni facturer de frais, ni exiger une contrepartie. En pratique, un dossier monté par un courtier passe sans difficulté.
Lire le guide complet — Les sept fuites d’argent du propriétaire bailleur →
Mon bail en cours devient-il illégal à la date de l’interdiction ?
Non. Le bail se poursuit normalement. L'interdiction porte sur la mise en location : c'est au moment de relouer, ou de signer un nouveau bail, que le logement doit être conforme. En revanche, votre locataire peut vous demander les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, et saisir le juge si vous ne les faites pas.
Lire le guide complet — DPE : quels logements ne peuvent plus être loués, et à partir de quand →
Le gel des loyers s’applique-t-il aussi au meublé ?
Oui. Le gel vise les logements loués comme résidence principale, qu'ils soient nus ou meublés. Il porte à la fois sur la révision annuelle en cours de bail et sur la fixation du loyer à la relocation.
Lire le guide complet — DPE : quels logements ne peuvent plus être loués, et à partir de quand →
Fiscalité de la location meublée
Fiscalité de la location nue
Déficit foncier : combien puis-je vraiment déduire ?
Tout le monde cite les 10 700 €. Presque personne n'explique que les intérêts d'emprunt en sont exclus, ni ce que devient le reste. Voici le mécanisme complet, chiffres à l'appui.
Lire — 6 minutes →Impôt sur les revenus locatifs quand on est non-résident
Vous vivez à l'étranger et vous louez un bien en France. Vos loyers restent imposables en France, mais selon des règles particulières — dont un taux plancher qui surprend beaucoup de monde.
Lire — 7 minutes →Rentabilité et cash-flow
Gestion locative
Réglementation
Immobilier, Bourse, Bitcoin : où fait-on fructifier son argent ?
Comparez la projection de votre capital selon où vous le placez. Les rendements des marchés financiers sont des hypothèses que vous ajustez vous-même — rien n'est garanti.
Immobilier locatif
Rendement utilisé : le TRI de votre simulation (onglet Simulateur, mode « Recherche avancée »).
Activez « Recherche avancée » et renseignez un horizon dans le Simulateur pour calculer le TRI.
Livret A
Taux fixé par l'État, révisé deux fois par an — 1,7% depuis le 1er août 2026. Intérêts nets d'impôt et de prélèvements sociaux, capital disponible à tout moment : c'est le seul placement de cette page dont le rendement est certain.
Assurance-vie / PEA
S&P 500
NASDAQ-100
Environ 13%/an sur les vingt dernières années, mais concentré sur une centaine de valeurs technologiques : l'indice a perdu près de 80% entre 2000 et 2002, et 33% en 2022.
Bitcoin
Projection comparée
| Placement | Rendement / an | Capital final | Gain |
|---|
Simulation à visée pédagogique, pas un conseil en investissement. Le S&P 500 affiche une moyenne historique proche de 8 à 10%/an depuis les années 1950, avec des années à -30% ou +30%. Bitcoin a connu des rendements annualisés très supérieurs sur la dernière décennie, mais avec des chutes de plus de 80% depuis ses sommets à plusieurs reprises et une histoire trop courte pour établir une moyenne fiable — le rendement que vous saisissez ci-dessus n'est qu'une hypothèse à vous, pas une prévision. Les performances passées ne préjugent jamais des performances futures, sur aucun des quatre placements.
Votre patrimoine, en un coup d'œil.
Cash-flow, enrichissement, valeur nette et projection — l'ensemble de vos biens réuni sur un écran.
Votre portefeuille, en un coup d'œil.
Suivez le cash-flow, la rentabilité et la valeur de chaque bien — et de l'ensemble.
Vos biens
Où en êtes-vous de votre objectif ?
Les étapes déjà franchies, celles qui approchent, et la date à laquelle vos loyers couvriront vos charges.
Ce que vos loyers vont vraiment coûter en impôt.
Régime réel ou forfaitaire, prélèvements sociaux, déficit reportable — le calcul complet à partir de vos biens.
NETNET cherche chaque mois l'argent que vous laissez sur la table.
Le simulateur est entier et gratuit, TRI et VAN compris — et « L'Œil » aussi. L'abonnement commence là où l'argent se récupère : révisions de loyer oubliées, assurance de prêt trop chère, régime fiscal mal choisi, échéances énergétiques qui approchent.
Ce que l'abonnement cherche pour vous, tous les mois
Sept détecteurs tournent sur vos biens réels. Chacun rend un montant, pas un conseil général.
L'abonnement coûte 118,80 € par an. Un seul de ces sept points suffit le plus souvent à le rembourser — et il y en a rarement qu'un.
Le courrier du mois
Le premier de chaque mois, un email court : ce qu'il y a à faire ce mois-ci, l'argent qui dort sur vos biens, ce qui change dans la réglementation, et un conseil de saison. Vous ne venez pas chercher l'information — elle vient à vous. Un lien de désinscription figure dans chaque envoi, et le réglage se change à tout moment depuis votre compte.
Janvier à mars
Indice du 4ᵉ trimestre publié, révisions de loyer à appliquer, régularisation des charges, justificatifs à rassembler.
Avril à juin
Ouverture de la déclaration, dates limites par département, liasse des loueurs en meublé.
Juillet à septembre
Avis d'imposition, rentrée locative, solde de l'impôt, relocations.
Octobre à décembre
Avis de taxe foncière à vérifier, arbitrage des travaux avant le 31 décembre, cotisation foncière des entreprises, clôture de l'exercice.
La veille réglementaire
Renseignez la classe DPE de vos biens et NETNET compte les mois qui vous séparent de l'interdiction de louer. Quand une loi change — prélèvements sociaux, plafonds du micro, calendrier énergétique, droits de mutation — l'entrée apparaît dans « Ce qui change pour vous », signalée comme nouvelle, et part dans le courrier du mois. Vous n'avez plus à suivre l'actualité fiscale : elle vous trouve.
Pourquoi cela ne se résilie pas en juin
Autant le dire franchement : ce ne sont pas des arguments de vente, ce sont trois règles comptables. Les taire vous rendrait un mauvais service.
Découverte
- Simulateur complet, TRI et VAN inclus
- Comparatif des régimes fiscaux et plus-value à la revente
- Comparateur de placements
- Lecture automatique d'une annonce
- « L'Œil » : la vente du jour, la série, le partage
- Cash-flow, rendement, patrimoine net et score de vos biens
- Jusqu'à 2 biens enregistrés
De quoi décider d'un achat de bout en bout, sans rien payer. Le jeu quotidien reste gratuit pour tout le monde, toujours.
Investisseur
- Tout le plan Découverte
- « L'argent qui dort » : les sept détecteurs sur vos biens
- Le courrier du mois : à faire, à récupérer, ce qui change
- Veille réglementaire et compte à rebours DPE par bien
- Portefeuille illimité
- Suivi mensuel des encaissements, impayés et travaux
- Calculateur d'impôt : régimes, charges déductibles, amortissement
- Projection du patrimoine, objectif et paliers
- Simulateur « et si ? » sur un bien détenu
- Prix du marché au m² relevés chez les notaires
- Export PDF du dossier banquier et de la situation patrimoniale
- Sauvegarde de vos simulations sur votre compte
Ce qu'il faut pour gérer dans la durée ce que vous possédez déjà — et pour cesser de laisser de l'argent en route.
Plan actif : Découverte.
Paiement sécurisé par Stripe : votre numéro de carte est saisi sur le domaine de Stripe et n'est jamais stocké par NETNET. Abonnement sans engagement, résiliable à tout moment depuis « Gérer mon abonnement » ; l'accès reste ouvert jusqu'à la fin de la période déjà payée. Prix TTC.